電梯“健康”守護指南
在經歷加裝電梯“上下自如”的歡喜后，如何給電梯維護保養、保障出行安全成為居民的揪心事。維護保養關乎電梯的運行狀況和使用壽命，更關乎居民的生命安全。電梯運行不可避免產生自然折損，居民使用不當也會帶來一定損耗，這些自然或人為因素造成的安全風險需要通過維護保養及時排除。
電梯“健康”該怎樣守護？目前，大多數電梯的免費維護保養年限為2年，之后，需要業主為電梯找到“新管家”來負責維護保養，電梯日常維護與維修費用均需由加裝電梯的受益業主共同承擔。在免費維護保養期滿后，電梯該交由誰負責、維護保養費用又該怎樣籌集、各地實踐中有哪些新技術和新模式值得學習呢？
誰來負責
物業托管、居民自管+企業接管
加裝電梯免費維護保養期滿后，業主將面臨后續維護保養的責任歸屬問題。目前，加裝電梯的維護保養主要有兩種模式：物業托管、居民自管+企業接管。
物業托管就是業主將加裝電梯的日常管理和維護保養工作托管給小區的物業服務企業，解除電梯維護保養的后顧之憂。在浙江省杭州市湖濱街道，宋澆造巷小區因為沒有成立業委會、也沒有聘用物業服務企業，電梯維護保養企業每次檢修后都需要找社區簽字。為了解決電梯的維護保養問題，宋澆造巷小區選舉成立了業委會，并由業委會與物業服務企業簽訂托管協議，托管內容包括一周兩次電梯間等區域的衛生打掃、電梯日常運行巡視以及與電梯維護保養企業對接等。
物業托管帶來物業費的上漲，這是因為物業服務企業要將電梯各類運行費用計入物業服務費。相比高層住宅樓，多層住宅的業主數量少、戶均面積小，導致分攤到每平方米的物業服務費增幅較大。在為電梯找“管家”的過程中，需要多方比價、共同協商才能稱心如意。在上海市虹口區江灣鎮街道的萬東三小區，電梯免費維護保養期滿后，居委會、業委會、代建方、電梯供應商、物業服務企業等多方共同協商后續維護保養問題。協商會上，電梯供應商與物業服務企業分別報價，通過協商與比價，最終決定由物業服務企業承擔電梯后續的維護保養工作。維護保養費用由所在單元的受益業主均攤，每月每臺電梯維護保養費用為450元，樓道、電梯門廳和轎廂的衛生保潔服務費用為每平方米0.26元。
如果原有的物業服務企業沒有電梯管理資質，可以重新聘請有資質的物業服務企業。在廣東省廣州市越秀區荔華樓小區，由于其物業服務企業沒有管理電梯的資質，業主決定更換物業服務企業。新找到的物業服務企業雖然能夠進行電梯的維護保養，但費用比過去高出不少。原來每月的物業服務費為每平方米0.7元，現在則需要3.2元。為了降低費用，業主們將小區門口的停車空地交給物業服務企業進行管理，最終把每月的物業服務費降到了每平方米1.8元。
電梯是特種設備，需要交由具備管理資質的專業單位進行維護保養以保證其安全運行。居民自管+企業接管便是在居民自主管理電梯的同時，委托電梯維護保養企業來承擔電梯的日常管理和維護保養工作，聘請物業服務企業有困難的老舊小區通常采用該模式。在上海市長寧區程橋二村小區，71號樓電梯建成使用以來一直依靠樓內居民自我管理。居民制定了電梯使用管理公約，電梯轎廂內的地板、每層樓道都有人主動負責進行清掃。在電梯免費維護保養期結束后，居民們便給電梯找來了“專業售后”，電梯維護保養企業定期檢查電梯的使用情況，每月費用為420元。
在湖南省瀏陽市，教師新村小區6棟二單元也是采用居民自管+企業接管模式。“我們組織樓棟的業主籌錢，然后聘請專業企業負責電梯維護保養。”樓棟長李成和說。在電梯加裝之初，6棟二單元的8戶居民就擬定協議，規定每戶輪流對電梯進行管理，負責收集相關費用、電梯出現問題及時與電梯維護保養企業聯系等。目前，包括維護保養費用在內電梯一年的運行總開支為4000多元，平攤到每戶為500多元。“這個費用大家都能接受。”李成和說。
誰掏腰包
除業主分攤，還可為電梯投保
目前，加裝電梯運行所產生的檢驗費、電費、維護保養費、維修費等多由受益業主分攤。但如果電梯出現嚴重故障或是頻繁出毛病，產生的大額維護保養費用往往讓業主難以承受。家住廣東省廣州市番禺區南浦島的李阿姨便面臨這樣的煩惱。
“都說加裝電梯好，但我家的鬧心事真是多。”李阿姨家住六樓，加裝電梯時掏了近六萬元，本以為以后只要交少量的運行費用和維護保養費用就行，未曾想電梯常常出故障，所需要的維護保養費也隨之水漲船高。有些業主對此頗為不滿，甚至出現了拒交電梯維護保養費用的現象。
大額的電梯維修費用給業主帶來經濟壓力的同時還常常會催生許多矛盾。有沒有方法可以緩解這一問題？電梯“養老保險”是一個新思路。該保險將加裝電梯日常維護、部件維修更換、整梯置換、檢驗費用和人身財產損失的賠付一攬子包含在內，基本涵蓋電梯后續運行可能涉及的所有問題，能夠很好地解決經費和賠償能力不足等問題。
四方簽約為電梯投保，專業人管專業事減輕各方壓力。上南四村16號樓是上海市浦東新區周家渡街道第一個成功加裝電梯的樓棟，不僅“加梯”走在前頭，維護保養也有一套。該樓采取保險公司、電梯公司、物業服務企業、業委會四方簽約的方式為電梯投保。電梯如果出現問題，由物業服務企業撥打維修電話，電梯公司實地查看后提供維修服務及費用清單，再由保險公司進行理賠。電梯免費維護保養期滿后，從維護保養到維修更換零部件所產生的費用由保險公司承擔，減輕了業主的經濟壓力、降低了物業服務企業的安全責任風險。此外，16號樓的居民共同簽署電梯使用公約，在每層樓都設立專門的負責人，承擔電梯轎廂的衛生保潔和查看電梯運行是否正常、連廊窗戶是否關閉等工作。
除了為業主減輕維護保養費用上的經濟壓力外，保險公司還會定期對電梯進行“體檢”，保證電梯安全運行。在浙江省寧波市東柳街道，為解決電梯加裝后沒人管、管不好、不愿管的難題，中興社區采取“2+5”的模式為加裝電梯投保。即加裝電梯的維護保養在兩年免費維護保養期內由電梯公司負責，此后的五年由保險公司負責。五年期內，保險公司每個月會對電梯進行一次檢測，如果發現問題，由保險公司出資，電梯公司負責設備維修、零部件更換，居民無需承擔費用。
為保證電梯“體檢”的準確性與專業性，保險公司會聘請第三方技術團隊，并形成專業化管理模式。在浙江省杭州市天時苑小區，業主購買保險后，保險公司聘請電梯維護保養團隊對電梯進行體檢、對維護保養質量進行監督、對零配件修換進行定損和詢價。保險公司將承擔日常維護保養、更換零件、年檢等產生的費用，避免因資金籌措不及時導致電梯無法使用。如果因為電梯故障造成人身傷亡或財產損失，保險公司還將承擔賠償責任。目前，一臺電梯一年保費為6500元，由業主分攤。如果電梯需要更換，保險公司將最高賠付10萬元。
誰當管家
新技術、新模式解決維保問題
“智能管家”智能記錄電梯的維護保養信息，實現維護保養全程透明化、可監督；“保險+服務+物聯網”模式實時監控電梯數據，出現異常時及時通知維護保養企業；“按需維保”模式實現電梯維護保養從“重過程”到“重效果”的轉變。這些新技術、新模式為解決加裝電梯后續的維護保養問題提供了新思路。
在廣東省廣州市越秀區，加裝電梯里的“智能管家”在解決維護保養難題的同時，保障著業主的出行安全。智慧電梯監管裝置可以智能記錄維護保養時間、維護保養次數、異常項和救援過程以及自動生成電梯報表，實現維護保養全程可監督、救援過程有記錄、記錄透明可審核，為日常管理提供依據。通過電子化的維護保養記錄，及時提醒維護保養人員按期開展電梯維修保養，要求維護保養人員電子簽名。當出現遮擋電梯門、電動車入梯、兒童獨自乘梯、劇烈運動碰撞等存在安全風險的乘梯行為時，即時發出告警信息提醒糾正或阻止。智慧化應急救援平臺，接入物聯網自動報警系統，將傳統的電話求救、人工派單應急處置方式轉變為系統自動監測、主動發現、后臺調度的智能化處理，同步通過語音對講安撫被困人員情緒，實現從被動接警向主動救援的轉變。
四川省成都市成華區通過“保險+服務+物聯網”電梯維護保養模式實現電梯維護保養全程跟蹤監督。保險合同開始履行后，由保險公司為每臺投保電梯安裝專業監控設備，并對電梯運行數據進行統計分析。當數據出現異常時發出報警通知，維護保養企業可及時對電梯進行異常排查，從而減少電梯帶病工作、降低電梯故障率、延長電梯使用壽命。通過電梯轎廂內的監控設備，實現在線監控及云端存儲，為電梯故障及安全事件的事后責任追溯提供依據。同時對維護保養企業的維護保養過程進行監督。此外，保險公司通過“電梯風險管理平臺”協助物業服務企業監督維護保養企業開展工作，如發生故障，由維護保養企業及時維修，保險公司支付資金完成理賠。
上海市、湖北省武漢市、山東省青島市等地取消了所有電梯“一視同仁”15天例行維護保養一次的硬性指標，實行“按需維保”模式。針對歷史運行強度較大、困人故障較多的電梯，維保周期會適當縮短；對于歷史運行強度較小、困人故障事件較少的電梯，維保周期可適當延長。電梯年檢也不再“一刀切”，而是根據電梯自身狀況科學調整檢驗檢測周期，對使用年限長、安全狀況較差的電梯，縮短檢驗檢測周期。“按需維保”模式以提高電梯安全性、可靠性為目標，根據電梯的安全狀況和運行工況，科學確定電梯現場維保的項目、內容和周期，推動電梯維護保養實現從“重過程”到“重效果”的轉變。
目前，老舊小區加裝電梯已從“一枝獨秀”發展到“遍地開花”，但與電梯有關的悲劇屢見報端，不少地方上演過“電梯驚魂”事件，也有不少生命被故障電梯無情吞噬。為避免悲劇發生，需要做好電梯的維護保養。在加裝電梯工程審批、建設安裝等環節的瓶頸逐漸被打破的同時，做好后續的維護保養工作，才能讓這項民心工程更好地惠民、利民。
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